Le Décret tertiaire, officiellement connu sous le nom de décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, a profondément transformé les obligations des propriétaires et exploitants de bâtiments à usage tertiaire en France. Publié au Journal officiel en juillet 2019, ce texte impose des objectifs chiffrés de réduction des consommations d’énergie, avec une première échéance fixée à 2030. Derrière cette réglementation se cache un enjeu environnemental majeur : le secteur tertiaire représente une part considérable des émissions de gaz à effet de serre liées aux bâtiments. Comprendre ce décret, ses exigences et ses mécanismes de contrôle est indispensable pour tout professionnel gérant des locaux de bureau, des commerces ou des établissements d’enseignement. Voici ce que vous devez savoir.
Ce que dit réellement le Décret tertiaire
Le Décret tertiaire s’inscrit dans la loi ELAN du 23 novembre 2018 (loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), qui lui a donné sa base légale. Son objectif est simple à formuler, mais exigeant à mettre en œuvre : réduire progressivement la consommation énergétique des bâtiments tertiaires sur l’ensemble du territoire français. La réglementation s’applique aux bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m².
Cette surface de référence est calculée par site, et non par bâtiment individuel. Plusieurs bâtiments appartenant à un même propriétaire sur un même site peuvent donc être cumulés pour atteindre ce seuil. Le texte distingue deux types d’assujettis : les propriétaires des bâtiments et les preneurs à bail, qui peuvent être soumis conjointement aux obligations déclaratives.
La réglementation fixe des objectifs de réduction par rapport à une année de référence, choisie entre 2010 et 2019. Les assujettis doivent atteindre une réduction de 40 % d’ici 2030, puis de 50 % en 2040, et enfin de 60 % en 2050. Ces seuils sont calculés soit en valeur relative par rapport à l’année de référence, soit en valeur absolue en fonction du type d’activité, selon le scénario le plus favorable pour l’assujetti.
Un arrêté dit « valeurs absolues », publié en avril 2022, a précisé les niveaux de consommation maximaux par catégorie d’activité. Ces valeurs varient selon la nature de l’usage : un bureau ne se voit pas appliquer le même seuil qu’un hôtel ou qu’un établissement de santé. Cette différenciation sectorielle est l’une des particularités techniques du dispositif.
Les obligations des propriétaires de bâtiments
Les assujettis au décret doivent accomplir plusieurs démarches concrètes pour se mettre en conformité. La plateforme numérique OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME, est le point central de toutes ces obligations déclaratives. Chaque propriétaire ou exploitant doit y créer un compte, renseigner ses bâtiments et déclarer annuellement ses consommations d’énergie.
Les grandes étapes de mise en conformité sont les suivantes :
- Identifier les bâtiments ou parties de bâtiments soumis au décret (surface ≥ 1 000 m²)
- Créer un compte sur la plateforme OPERAT et enregistrer chaque site concerné
- Définir l’année de référence et renseigner les consommations historiques correspondantes
- Déclarer annuellement les consommations réelles d’énergie pour chaque site
- Élaborer un plan d’actions si les objectifs de réduction ne sont pas atteints
- Mettre en œuvre les travaux ou changements d’usages permettant d’atteindre les seuils fixés
La première déclaration des consommations devait être effectuée avant le 30 septembre 2022 pour l’année de référence, puis annuellement avant le 30 septembre de chaque année pour les consommations de l’année précédente. Des arrêtés ministériels peuvent modifier ces délais ; il convient de vérifier régulièrement les mises à jour publiées sur Légifrance.
Les propriétaires qui ne parviennent pas à atteindre les objectifs par des travaux peuvent recourir à des modulations : contraintes techniques, patrimoniales ou disproportion manifeste entre le coût des travaux et les bénéfices énergétiques attendus. Ces modulations doivent être justifiées et documentées sur OPERAT. Elles ne dispensent pas de l’obligation de résultat, mais permettent d’adapter le calendrier ou les niveaux cibles.
Qui pilote la mise en œuvre sur le terrain ?
Plusieurs acteurs interviennent dans l’application du décret. Le Ministère de la Transition Écologique assure la tutelle réglementaire et publie les textes d’application. L’ADEME gère la plateforme OPERAT et produit des ressources pédagogiques à destination des assujettis. Les syndicats professionnels du secteur immobilier jouent un rôle d’accompagnement auprès de leurs adhérents, en diffusant les bonnes pratiques et en représentant les intérêts des propriétaires dans les consultations réglementaires.
Les bureaux d’études thermiques et les auditeurs énergétiques sont en première ligne pour accompagner les entreprises. Ils réalisent les audits de consommation, identifient les gisements d’économies et aident à rédiger les plans d’actions. Leur expertise technique est souvent indispensable pour choisir entre la voie de la réduction relative et celle des valeurs absolues.
Du côté des occupants, les preneurs à bail ont des obligations propres. La loi prévoit un mécanisme de dialogue entre propriétaire et locataire pour définir qui prend en charge quelles actions. Cette répartition doit idéalement être formalisée dans une annexe environnementale au bail commercial, rendue obligatoire pour les baux portant sur des surfaces supérieures à 2 000 m².
Les collectivités territoriales sont également concernées dès lors qu’elles gèrent des bâtiments publics dépassant le seuil de 1 000 m². Mairies, conseils régionaux, établissements publics : tous sont soumis aux mêmes obligations déclaratives que les acteurs privés. La distinction droit public / droit privé n’emporte pas d’exemption sur ce point.
Sanctions et contrôles : ce que risquent les contrevenants
Le décret prévoit un mécanisme de « name and shame » : les assujettis qui ne respectent pas leurs obligations peuvent voir leur non-conformité rendue publique. Concrètement, le préfet de département peut publier la liste des bâtiments dont les propriétaires ou exploitants n’ont pas satisfait à leurs obligations déclaratives ou n’ont pas atteint les objectifs fixés.
Cette publication a lieu après une mise en demeure restée sans suite. L’assujetti dispose d’un délai pour régulariser sa situation avant que son nom n’apparaisse sur cette liste. La sanction n’est donc pas immédiate, mais elle peut avoir des conséquences significatives en termes d’image, notamment pour les entreprises cotées ou soumises à des obligations de reporting extra-financier.
Des sanctions pécuniaires sont prévues par le texte, pouvant atteindre 7 500 euros pour les personnes morales en cas de non-respect des obligations de déclaration. Ces montants peuvent paraître modestes au regard des enjeux financiers des grandes foncières, mais le risque réputationnel reste le levier de conformité le plus puissant du dispositif.
Les contrôles sont assurés par les services de l’État, notamment les directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL). La plateforme OPERAT leur donne une visibilité directe sur les données déclarées, ce qui facilite le suivi et le ciblage des contrôles. Seul un professionnel du droit peut apprécier les risques juridiques propres à une situation particulière.
Anticiper les prochaines échéances plutôt que les subir
L’horizon 2030 peut sembler lointain, mais les travaux de rénovation énergétique nécessitent du temps : études préalables, obtention de financements, dépôt de permis de construire, réalisation des chantiers. Les propriétaires qui attendent la dernière minute s’exposent à des situations inconfortables, voire à des impossibilités techniques de respecter les délais.
Le plan d’actions pluriannuel est l’outil central pour piloter cette trajectoire. Il doit recenser les actions envisagées, les économies attendues et le calendrier de mise en œuvre. Sa formalisation sur OPERAT permet de démontrer la bonne foi de l’assujetti en cas de contrôle, même si les objectifs intermédiaires ne sont pas encore atteints.
Plusieurs dispositifs de financement peuvent accompagner les travaux : les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), les aides de l’ADEME ou encore les prêts bancaires dédiés à la rénovation énergétique. Certaines régions proposent des aides complémentaires, notamment pour les PME et les collectivités à ressources limitées. La combinaison de ces financements peut réduire substantiellement le reste à charge.
La réglementation évolue régulièrement : de nouveaux arrêtés précisent les valeurs absolues pour des secteurs d’activité non encore couverts. Suivre les publications du Ministère de la Transition Écologique et de l’ADEME permet de rester informé des mises à jour. Les textes de référence sont accessibles en accès libre sur Légifrance et sur le site officiel d’OPERAT.